전세권 설정 방법과 비용, 해지, 등기방법에 대해 알아보겠습니다. 전세계약을 할때 나의 전세금을 지키기 위한 하나의 수단이라고 생각하시면 됩니다. 전세금 반환받을 권리를 등기사항에 명시하는것으로 만약 집이 경매로 넘어가더라도 선순위 채권자보다 돈을 먼저 지급받을 수 있게 됩니다.
확정일자와는 다른 개념인데요. 전세권 설정은 집주인 동의가 꼭 필요하며 이사나 전입신고 없이 신청이 가능합니다. 보통 주소이전을 못하는 경우 많이 이용하시는 방법이라고 생각하시면 됩니다.
1. 전세권 설정 이유
세입자의 집이 경매로 넘어가는 경우 전세금을 지키기 위해서 설정을 하는 것입니다. 전입신고를 못하는 경우나 집 담보 대출이 많은 경우에 이용하며 임대인의 동의가 있어야만 가능합니다. 이사나 전입신고 사실이 없어도 가능하며 관할 등기소에 필요서류를 가지고 신청을 하는 방법입니다.
신청일 당일부터 효력이 발생하며 토지를 제외한 건물가격 안에서 보증금 보상이 이루어 집니다. 보증금 반환 소송 없이도 바로 임의경매가 가능합니다.
확정일자는 전입신고를 필수적으로 해야하며 주민센터에서 발급이 가능하며 전입신고 다음날부터 효력이 발생하게 됩니다. 또한 집주인 동의가 필요없으며 보증금 반환 소송을 해야 강제경매가 집행가능합니다.
2. 전세권 설정 비용
전세권 설정은 등기소에서 하게되며 비용이 발생하게 됩니다. 확정일자는 주민센터에서 간단하게 가능하지만 등기소에서는 법무사에게 대행을 하기 때문에 수수료를 비롯한 대행료가 발생하게 됩니다.
비용
등록세(보증금의 0.24%)
지방교육세
등록수수료
법무사 수수료
위 4가지의 비용이 발생하게 됩니다. 등록세는 보증금에 따라 달라지며 법무사 수수료는 20만원 정도 한다고 생각하시면 됩니다.
전세금 1억을 기준으로 비용을 계산해보면 1억의 0.24%는 24만원, 등록수수료 1만5천원, 지방교육세를 합쳐 약 30만원 정도의 비용이 나오게 됩니다. 여기서 법무사 대행을 하게되면 법무사 수수료 20만원이 추가된다고 생각하시면 됩니다.
법무사를 대행안하고 셀프등기를 하는 방법도 있습니다. 온라인과 오프라인 2가지 방법이 있으며 어렵지 않습니다.
3. 전세권 설정 필요서류 등기
집주인의 동의가 있다면 등기 등록이 가능하며 임대인과 임차인 모두 각각 필요한 서류를 준비해 주셔야 합니다. 집주인이 말을 바꿀수도 있기 때문에 계약시 특약사항으로 꼭 기재를 미리 해놓으시는걸 추천드립니다.
- 임대인 필요서류 : 인감증명서 또는 본인서명사실확인서 1통, 인감도장, 등기필증, 위임장(대리인의 경우)
- 임차인 필요서류 : 신청서, 주문등록 등본 또는 초본, 도장, 전세권설정계약서, 등록면허세 영수필확인서, 등기신청수수료 영수필확인서, 도면 등
필요서류를 지참하시고 관할 등기소에 방문하시면 됩니다.
4. 전세권 해지
해지를 할때에도 말소등기 작업이 필요합니다. 여기에도 수수료가 발생하며 법무사를 대행할시 대행수수료도 나오게 됩니다.
해지시 필요서류는 아래와 같습니다.
전세권설정 등기필증, 전세권말소등기 신청서, 전세권 설정 해지증서, 등록면허세 영수필 확인서, 등기신청수수료, 임대인과 임차인 도장 등.
해지에 관한 절차와 보다 자세한 내용은 아래에서 확인이 가능합니다.
마무리
전세권 설정의 모든것을 알아보았습니다. 전세권 설정을 하면 재 보증금을 지킬 수 있으며 소송없이도 경매신청을 할 수 있다는 장점이 있습니다. 집주인과 중개사만 믿고는 내 전세금을 지킬 수 없습니다. 내가 스스로 알고 움직여야 합니다.