전세사기가 문제가 되면서 많은분들이 피해를 보고 계십니다. 전세사기는 어떠한 방식으로 이루어지는지 알아보고 계약시 필수적으로 알아야하는 사항에 대해서도 알아보겠습니다. 중개사에게 모든것을 일임하시면 안되고 본인이 스스로 전세금을 지키는것이 중요합니다.
1. 전세사기 유형
사람들이 왜 피해를 보는지, 안정장치를 모두 마련하고 중개사를 두고 계약을 했는데도 왜 문제가 되는건지 알아보겠습니다.
- 불법중개 : 공인중개사가 아님에도 불구하고 이름만 빌려 활동을 하는 사람들이 계약을 따내기 위해 임대정보를 제대로 확인도 안하고 계약을 진행하는 경우입니다. 전문가가 아니기 때문에 분석을 제대로 할 수 없으며 계약을 따고 돈만 챙기려는 목적입니다.
- 깡통전세 : 매매가의 70%이상의 전세계약시(전세가율70% 이상) 붙는 단어 입니다. 빌라나 오피스텔 유형에서 가장 많이 일어나며 실제로는 매매가보다 더 높은 전세금액으로 내놓는 경우가 많습니다. 이러한 경우에 집값이 하락하거나 경매로 넘어가는 경우 돈을 돌려받을 수 없습니다.
- 이중계약 : 집에 계약이 되어있음에도 추가로 계약을 진행한뒤 잠수를 타는 것입니다. 주로 중개인에 의해 이루어집니다.
대표적인 3가지만 추려보았습니다. 실제로 임대인과 중개인이 팀을 이루고 움직이면 세입자는 당할 수 밖에 없습니다. 아래에서는 전세계약시 꼭 행해야할 사항에 대해 알아보겠습니다. 하지만 이러한 장치를 하고도 왜 당하는지 그 이유도 살펴보겠습니다.
2. 전세계약시 해야할 필수항목
전세계약전에 해야할일
전세계약전에는 등기부등본을 꼭 확인하셔야 합니다. 등본에는 임대인의 인적사항과 근저당 여부, 건축물 현황등의 정보를 모두 볼 수 있습니다. 근저당의 경우 을 항목에서 살펴보셔야 하며 중개인이 근저당이 낮다는 말을 하셔도 금액과 집 매매가를 비교해 보셔야 합니다. 근저당이 있는 경우 집이 경매로 넘어갔을때 전세금을 배당으로 받을 수 없기 때문에 피하시는것이 좋습니다.
또 계약시 전세보증보험 가입가능 여부를 체크하셔야 하며 가입이 안될시에는 계약을 안한다는 내용과 계약 후 집을 담보로 대출을 안한다는 내용의 특약도 꼭 들어가 있어야 합니다.
전세계약후 해야할일
전세계약 당일 전입신고와 확정일자를 꼭 받아야 합니다. 여기서 끝이 아니고 다음날 등기부등본을 한번 더 확인해 보셔야 합니다. 전세계약 당일날 근저당을 잡는 집주인이 있기 때문입니다. 확정일자는 다음날부터 효력이 발생하여 이러한 경우 우선순위에서 밀려나기 때문에 내돈을 못 받는 경우가 생길수도 있습니다.
전세보증보험은 꼭 가입을 하셔야 하며 여기서 주의할 점이 있습니다. 거주기간동안 주인이 변경되는 경우에는 가능한 빨리 보증보험 지사를 찾아가서 내용을 알리고 보험가입 가능여부를 다시 확인하셔야 합니다. 보증보험 가입은 집주인의 금융상태에 따라 승인이 이루어지는데 변경된 경우에 보증보험 가입이 안될 수 있기 때문입니다.
집주인이 변경되는 경우를 알려주지 않기 때문에 수시로 등기부등본을 확인해 보셔야하며 이런한 이유로 보증보험 가입 후에도 전세금을 돌려받지 못하는 경우가 발생하는 것입니다.
현재 보증보험도 가입기준이 까다로워지고 있는 상황이라서 꼭 가입가능 여부를 확인하신 후에 계약을 진행하시길 바랍니다.
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3. 전세사기 세입자들이 힘든 이유
전세금을 돌려받지 못하는 이유가 가장 크지만 집이 경매에 넘어가면 현재 살고있는 집에서 강제로 나가야 하는 상황이 발생합니다. 하지만 전세대출 이자는 달달이 갚아야 하고 당장의 월세 보증금 마련도 힘드신분들은 갈 곳이 없기 때문입니다.
정부에서 깡통전세집 경매를 사전에 막지 않은것은 애초에 대처를 하지 않은것과 같을정도로 허술하다고 볼 수 있습니다.
4. 깡통전세가 한번에 터진 이유
전세왕등의 수법은 집값이 상승기일때는 아무런 문제가 되지 않지만 하락기일때는 유지가 안되기 때문에 버틸수가 없습니다. 상승기에서는 전세금을 받은것으로 새집을 마련하고 더욱 높은 금액의 전세금을 받아 또 다른집을 매입하는 방법입니다. 하지만 하락기에서는 이 방법이 유효하지 않기 때문에 기존의 세입자들에게 돈을 돌려줄 수 없습니다.
중요한 것은 사기일당이 실제 집주인이 아닌 타인의 명의를 빌려 이러한 행위를 해온 경우가 많기 때문에 책임을 물을 대상도 불분명하다는 것입니다.
5. 전세사기 대책
현재 정부에서는 전세사기 특별법을 통과시기고 세입자들에게 저금리 대출로 우선매입권을 준다고는 하지만 실질적인 대책이 되기에는 어렵습니다. 기존의 대출이 있는 상황에서 새로운 대출을 받는것도 힘든것이 실상입니다. 가장 좋은 방법은 사전에 예방을 하는 것이기 때문에 제도를 개편하는 것이 필수적 입니다.
현재 mbc에서 자체적으로 깡통전세 감별기라는 것을 만들어 위험도를 나타내주는 프로그램을 만들었습니다. 제도는 국회에서 법을 개정하는데 시간이 걸리지만 이러한 프로그램은 당장 활용이 가능하며 정보를 오픈한다는 의미에서 아주 좋은 사이트 입니다.
깡통전세 감별기는 주소 또는 건물이름만 입력하면 종합적으로 분석하여 위험도를 알려주는 사이트 입니다.
마무리
전세계약 전후에 해야할일을 꼭 숙지하시고 수시로 등기부등본을 확인하는 습관을 가지셔야 합니다. 소중한 내돈은 내가 지켜야 합니다.